编者按 拐点？还是另一个十字路口？去年底广州楼市突然间遭遇冷冻，今年将会如何？ 政策制定者口风突转，外资潜伏待动，大型开发商似乎也很难找到应对房贷受限的方法，楼市将面临崩盘还是谋定后再涨？本专题进行了全方位多角度的理性分析。 一线调查 广州楼市阴冷 外资流入加剧 鼠年春节前后，广州楼市一片凄风冷雨，就如同今年南方的天气：大雪，前所未见的大雪。但也有观点认为，大雪之后是更热的夏天。
楼市进入冰冻期 “再这样下去，我们都不用活了。”林辉清说，他是天河珠江新城某楼盘的销售负责人。整整一个春节黄金周，他都没有成功签下一张合约。从去年11月开始，他手下的销售人员几乎全都只能拿底薪。
这在去年9月以前根本不可想象。“去年5月，我曾经接待过一个买家，一口气买下了5套房子，全部一次性付款。”林辉清回忆道，像这样的“豪客”并非一例，有的客户“买房子像买青菜一样”。当时这个楼盘的销售价格也是每平方米2.3万元。
今年年初，按照全国行业市场规律，该楼盘二期房价应该有大幅增长。但为了应对骤然冷却的楼市，公司给予林辉清9折以上的折价权。“春节期间如果算上各种优惠折扣，房价也只是每平方米2.7万元左右，没想到居然一套房子都没有销售出去，”涨了4000元就能形成这样巨大反差？林辉清直喊看不懂。
2月底，广州房管局公布了广州2008年1月的销售数据：2008年1月广州市一手住房成交均价为每平方米9766元，房价回归到万元以内。与去年12月登记均价每平方米10586元相比，价格有了大幅回落。要知道尽管楼市进入冰冻期，去年12月广州楼价还比11月小幅上涨1.5%，这是房价首次掉转车头。与此同时，一手住房市场1月份成交量也只有35万平方米，只相当于以往正常月度成交量的一半。
“房管局的数据不能反映楼市的真实情况，现实的情况更糟糕。”广东省社会科学院产业研究所副所长黎友焕如是表示。黎长期跟踪广州楼市，以及外资灰色渠道流动情况的变动。据其研究小组的调查所得，广州楼市的销售情况比想象中还要差，春节期间一套房子都买不出去的，远不止林辉清所在公司一家。
外资暗流涌动 尽管楼市冰封，外资对于国内房地产市场依旧显示出前所未有的热情。今年2月24日，荷兰国际投资管理公司(ING)宣布了一项新的房地产基金计划，此次成立的基金将分散投资于一系列以房地产为主要收入来源的房地产股票和房地产信托基金(REITs)。ING投资管理亚太房地产证券投资经理贾斯丁·派克表示，期望这一基金能够募集到约3亿美元，其中部分资金将投资中国内地房地产市场。
除了外资直接投资，更多资金选择的是与国内地产商结合投资。在去年年底，北欧的金融机构SEB宣布，和国内地产商复地集团共同组建两亿美元规模的房地产投资基金，用于投资中国市场。这种外资与国内地产商捆绑的合作模式在今年继续复制：2月，国际投行瑞银集团与
金地集团(
40.39,
1.76,
4.56%,
吧)签订协议，共同成立房地产投资合伙企业，预计将募集3亿美元资金。
“说外资现在正在抄底广深房地产，那只是一种臆想，”黎友焕认为，广州楼市依然处于冰冻期，“谁都不清楚‘底’在哪里，外资如何抄底？”
但是，“今年有更多的资金正在流入国内，已是不争的事实。”黎友焕在去年年初进行了一个名为“境外资金非正常流动”的研究，在其向30余个大型地下钱庄的主要参与者作出问卷调查以及面访后，得出了一个惊人的数据：在回答“你认为通过地下渠道流入中国内地的境外资金规模”这一问题时，绝大多数“受访者”填写为3000亿美元左右。
“这是一个感性的数据，这些灰色渠道的统计不可能完全客观。”黎友焕表示，研究当中采取更多的是推算的方法。在他今年的持续监测中，今年流入国内的外资可能比去年还要多。“今年头两个月，香港以及澳门的一些财务公司每天进出国内的资金都在增加。”
中美的息差正在拉大，人民币升值的预期越来越高，这是外资流入国内的基本动力。“美国利率是3%，国内利率是4.1%。即使现在没有足够好的投资机会，把钱存入国内银行也比存在美国、中国香港划算，”黎友焕认为。
今年1月，中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长胡晓炼在部署2008年主要工作时，曾出乎意料地不断强调打击外资非法流入的问题。她表示：今年外汇局将加大跨境资金流动的外汇检查力度，外汇资金流入和结汇后人民币资金流向成为专项检查的重点。另外，外汇局还会同相关部门严厉打击地下钱庄、非法买卖外汇等违法犯罪行为。这些迹象都是今年国家监管层预防外资流入加剧的另一佐证。
真正的推手是谁？ 陈江汉(化名)是林辉清的朋友，去年3月通过林辉清买了3套房子。小陈今年20岁出头，只是一家广告公司的销售经理，他如何能购入超过700万元的房子？林辉清告诉记者，其实陈江汉的首期以及月供都是他香港的爷爷、舅舅出的。
在黎友焕眼里，这正是导致外资流入难以统计之所在。珠江新城一些楼盘动辄每平方米两三万元，而且在去年飙涨阶段，销售速度都非常得快。如果从统计资料上看，外资购入的少之又少，但期间有多少是“外资代理人”购入的，确实难以统计。
“去年在中山的房地产销售中，保守估计起码有30%是由外资拉动的，而且这是在撇除亲戚代理的情况下。”黎友焕表示。虽然黎认为广州的统计比较复杂，没有公开其研究成果。但他还是认为，外资在广州楼市中已扮演着越来越重要的角色。
“早期进入楼市的外资已被套，但还有更多的外来资金在潜伏着。”黎表示，这些大笔资金很难预计其多少以及走向，但只知道这笔钱入股市，股市会翻江倒海，入楼市，又将是一波飙涨。他们都正等待着投资机会，只要广州楼市再走出一波行情，也许就重演去年的疯狂。
外资可能仅仅是推手，也许根本原因还是“过剩”。摩根士丹利公司的分析报告显示，“中国上市企业有1/3的利润来源于对主业以外的投资”，中国著名服装企业98.5%的利润为股份投资所创造，健康产业企业54%的利润、消费品企业64%的利润都依赖于“投资”。
而国内主流的“投资”，不外乎两类：股市和楼市。
解读 复杂的问题简单的答案 透过房租看房价涨跌 当前的房价是否合理？是否真的出现了拐点？站在不同立场的人往往会有截然相反的答案。
许多支持房价还会上升的人士说，城市化导致越来越多的人进入城镇，结婚生子导致居民对拥有自有住房的刚性需求在持续扩大；并且土地是一种非常稀缺的资源，城市可供开发的土地越来越少，因此“房价自然还会上涨”。
认为房价会下跌的人则认为：楼价已经远远超出了居民的承受能力，而且前一时期过度炒作的深圳、上海等城市，都已出现拐点迹象，“楼市寒潮已是事实”。
市场上各种观点莫衷一是，许多专业人士对广州房价的走向判断亦开始变得越来越“审慎”。似乎判断下一步房价的走向将是一件冒险的事情，甚至一向高调宣称平抑房价的广州政府就楼市的走势亦出现内部分歧，下一步的政策走势有趋向模糊之“嫌疑”。
确实，如果将所谓“刚性需求”、土地稀缺性与供应量、房价与家庭收入比、政策因素等各种复杂问题都一一考虑的话，房价的问题一定会是一个矛盾体，其复杂程度显然是各种高明的经济学运算都难以回答的。
但复杂的问题往往有简单的答案。笔者个人以为，楼价是否已经背离市场价值，最简单的方法就是用房屋的租金来衡量，因为租金的涨跌最能反映一个城市的居住需求是否平衡。从目前各方传递的信息来看，这些年，广州的房价总体上并没有大的增长(如考虑通胀因素更是如此)，而最近，甚至开始听说一些“高尚住宅”的租金有下降的趋势。
笔者以为，一些专业人士所谓的“刚性需求”是有点一相情愿的。没错，越来越多的人进入城市，工作就业、结婚生子、孝敬父母，许多理由让我们想拥有一套自己的住房，如果“条件允许”，还想改善居住条件，有换大房子的愿望，而“条件更加允许”的话，“住别墅”也是包括笔者和各位读者在内的梦想。
但是，当工资收入越来越无法跟上房价上涨的步伐时，许多通过千辛万苦逐渐接近“条件允许”的人，又突然之间离购房的条件越来越远了，他们开始对拥有自己的房子感到绝望。这时，原本的无数“刚性需求”中的相当一部分在这个时候顷刻化为乌有。也就是说，房价涨得越高，所谓的“刚性需求”转化为“实际需求”的可能就会越小。
这就像钻石商所说：中国每年有700多万对新人登记结婚，这些人都对6克拉的卡地亚“鸽子蛋”存在“刚性需求”。你会觉得这是商人的梦呓。而事实上，房地产商在强调所谓“刚性需求”的时候，就有点这个意思。结婚生子需要房子，但他们似乎没有注意到，中国又不是这两年才有人结婚生子。恰恰相反，最近几年，中国的结婚登记数量和人口出生率还在逐年下降。这就比如说“鸽子蛋”，其实是可以用普通结婚戒指代替的嘛！同样，实在不行，租房也是可以结婚生子的吧？
在租金(相对真实的使用价值)并没有实际性上涨的前提下，且居民自有住房现实需求亦因为房价上涨而减少的同时，房价仍然价量齐涨显然是跟投资炒作有关。而且，持续的上涨必然产生大量的泡沫成分。但很显然，这种情况下的持续上涨是难以长期为继的，泡沫必然会在一定的时候突然破灭。
有人会对笔者的观点质疑，因为这里似乎仅仅是从房屋作为一种消费品的角度来解释——房屋除了是一种消费产品，它还是一种投资产品。投资产品看的不是其现实价值而是未来预期。
但就算是投资产品，也必须参考其现实价值。房屋作为一种典型的投资产品，从投资角度来说，共有两种获取回报的方式，一种是直接转手卖出，获取差价；另一种就是将房屋出租，获取长期稳定的租金收益。在早几年市场比较理性的时候，后者往往是更常见的一种获取房屋投资回报的方式。
因此，通过租赁市场来观察房屋的投资价值，在一定的时间内也是有很高的参考价值的，除非你相信房屋的租金会在未来的某一天突然上升。
记者手记
政府希望房价继续上涨
“态度决定一切，”昔日足球界的这一名句，同样可以放在广州楼市上。虽然政府的“态度”不能马上触发楼价波动，但却是所有触动因素中最有力者。
“房价还会涨” 在广州市政协十一届二次会议上，广州市国土房屋管理局局长谢晓丹明确表示：“环境不断改善，量不断减少，我觉得，房价不会降下来”。在他看来，从广州住房的供求来看，市区的地依然不断减少，而市区空出来的地，主要用来加大公共基础设施建设，如绿地、停车场、文体设施等。
简单分析，这似乎与其之前的言论有所矛盾。同样地，对于今年广州房价涨降的问题，广州市主管“住、行”的常务副市长苏泽群也表示：“广州市房价应该有上升的空间。”但他也强调，广州房价还要飙升的可能性是不大的。他认为房屋的定价是看产品价值和供求关系，“现在广州的房价比人家低，说明从价值上来说，广州的房价应该还是有上升的空间。”但苏泽群接着强调这只是他作为一名代表的个人理解，“房价不是越低越好，要不断提高才正常。”
目前不增加限价房 在同样的场合，谢晓丹向记者透露，广州今年将根据市场情况调整限价房的供应，目前没有增加限价房的规划。
其实在政府作此表态前，已经有所行动。早在2月3日广州市国土房管局联合市规划局公布的《2008年住房建设计划》中，政府已对防止崩盘有所行动。
在今年的土地供应计划中，广州一改5平方公里的硬性指标，首次采用所谓弹性方式，如保障型住房用地为0.5至0.9平方公里，商品住房用地供应为2.5至4平方公里。也就是说，如果楼市平淡，政府可以通过减少放地来宏观调节，从而避免楼价大幅波动，让整个市场趋于理性。
市长张广宁也在两会中明确表示：限价房不是每个时段都建。市场上90平方米以下中小户型房价趋于合理的情况下，限价房就少出甚至是不出。至于什么是趋于合理？张广宁表示，“当这部分人(“夹心”人群)的收入跟房价接近或者是差不多的时候，房价就是比较合理的”。
担心崩盘 促使政府态度转变的正是担心市场的过度反应。记者从政府内部人士了解到，从去年10月起的楼市冷冻期的确超出了政府的预计，政府各部门曾多次就市场状况开会讨论。
另一方面，在去年大量批地的情况下，今年广州市的供应会十分充足。据经纬地产项目发展及研究部汇总统计，2008年，广州十区商品住宅供应量约为800万平方米(折合约8万套)，比去年大幅增加约20%，是近6年以来的最大供应量，接近历史高峰2002年的水平。有关部门同样担心过长的冷冻期会令广州楼市出现崩盘。
如果楼市出现大波动，政府的财政预算将出现状况。苏泽群曾向媒体表示，广州财政使用的钱当中，房地产业所占的比重并不高，但不高并不代表不重要。据合富辉煌研究部引用广州市财局向市人大会议递交的2008年预算报告显示，今年土地出让金预计收入180亿元，比2007年预算翻一番。
房贷继续紧扼开发商咽喉 “零首付”再现楼市 在经历了三个月的信贷冰冻期后，房地产市场终于迎来了银行信贷的解冻。2月19日，人行广州分行发布数据，1月份信贷规模中，在中资金融机构人民币贷款中，房地产开发贷款(以下简称开发贷)和个人住房贷款(以下简称个贷)，1月分别新增140亿元和69亿元，同比分别多增2亿元和少增45亿元。
房产贷款在1月的大幅增量，意味着金融调控信号的减弱？还是其他的市场信号？开发商又当如何应对？
中小房企期待直接融资 “去年10月之后，信贷突然紧缩，但企业资金需求仍然很大。其实我们现在发放的1月份贷款，一部分是去年已经批准但因宏观调控而押后的项目，一部分是新批项目。”某大型国有银行广东省分行房贷部门负责人对记者表示，1月的大幅增量，事实上是预支了今年一季度的信贷额度。“我们1月份发放贷款的额度，已经超过一季度额度的60%，”这位负责人表示，“二三月份的增量将会大大减少。”
在从紧的信贷政策下，作为调控重点的开发贷一再紧缩。“去年底上报给总行的房地产开发贷款额度，本来已比去年增量额度少了五分之一，但在春节前又被削减了4亿元。”上述人士说，“只能把各分支行的开发贷款计划再度削减。”
“僧多粥少。”某国有银行中山市房贷部负责人对记者表示，节前各行都在向省行争要额度，“没有一个地区分行吃的饱”，只能靠自己增加增量，“加紧回收以往贷款”，但难度很大，因为房企资金都很紧张。
“苦只苦了这些中小开发商。”广州两会期间，来自房地产界的代表卢锦南表示，上市的大地产商能从股市圈钱，对于高地价的承受能力较强，抬高地价还能够压制其他开发商，通过掌握更多的土地资源，从而可以掌控市场的主导权和定价权。在此次房贷调控中，中小开发商无疑将面临着更为严峻的资金链压力，可能最后的结果就是：大批未能上市的中小房企倒闭，大型发展商将进一步垄断市场。
“上市只是为了生存。”一位房企老总无奈地对记者表示，2008年广东有一大批的房企轮番上市，既然国内难以直接融资，香港就成为了他们唯一的选择。从合富辉煌研究部总结的数据看，今年方圆地产、恒大地产、光大地产、宏宇地产、鹏润地产、珠光地产等数十家粤企等不及银行贷款，都希望可以直接融资。
个贷市场惨淡经营 与开发贷的“井喷”相比，则是个贷的大幅滑坡。
“主要市场太淡了，”某股份制银行个贷部人士说，1月至今，个贷额与去年同期相比，只能用惨淡来形容，“数字都不好意思说出来，只有十几单”。
“再这样下去，我们这个季度的奖金就没戏了。”某股份制银行个贷部客户经理表示，与去年超额完成任务相比，“今年时刻担心任务完成的问题。”
“去年客户很多是二套房的客户，像天河一个楼盘一期40%都是投资客，但新政下来后，这些客户少了很多。现在我们主要做一套房的客户，但现在大家都在观望，这种客户也很少。”
人行广州分行发布的报告认为，个贷增长放缓的主要原因是房地产市场调控政策正在取得明显成效，投机性住房需求得到抑制，房地产市场降价预期正在形成，市场观望气氛浓厚，潜在购房群体持币待购，市场成交量下降。另外，在政策禁止转、加按揭业务后，一些不正常的贷款需求也受到了限制。
与开发贷的紧缩相比，记者了解到，各银行的个贷政策并没有明显变化。到目前为止，多数商业银行的个贷的不良率还是维持在1%以下，个贷尤其是一套房贷款是银行重点发展的优质业务。但是，由于信贷总额度的减少，大部分银行的个人贷款额度包括个人房贷总额也减少了。
“现在更担心市场。”某国有银行广州营业部个贷总经理表示，预计今年个贷情况都不乐观。“通常开发贷和个贷是捆绑在一起的，开发商卖不出房子，我们也很难回收开发贷。”显然，这是一个利益相关的链条：个贷清淡，造成回收前期开发商贷款之难，这也让银行人士颇为头痛，而企业延期还款的数目却一直在不断的攀升。
个贷擦边球再现 中国从不缺乏“对策”，既然房子受限于个贷，那么地产商与银行联动的冲动越来越大。
“11万入住，地铁上盖”。今年春节，不少购房者都收到了广州某上市房企的促销短信。这个楼盘的折后单价依旧高达每平方米1.5万元，大部分单位面积都在100平方米以上。购房者如何能11万元入住？其实这正是当年广州十分流行的“零首付”。购房者在签订合约之后，会与开发商再签订一份分期付款的协议，购房者只要承诺在1年或者两年之内分期交付首期，开发商就会首先为购房者垫付首期。假如一套房子原本需要首付30万元，现在购房者只要首先交出11万元即可成功购房。
这是大型开发商与银行联手降低购房者的购房门槛的一种方式。通过这种方式，上市房企可以利用手中的资本优势促进销售，贷款银行的风险也并不高。
既然可以加快贷款回收，银行何乐而不为呢？这种促销方式除了上述房企外，另一些大型开发商也纷纷效仿。例如春节期间，万科也在成都推出的“青年置业计划”，即符合条件的首次置业者只需要交2成首付款，便可在其开发的魅力之城、朗润园等5个项目800余套房源中选购自己看中的单元，而银行贷款申请手续则由万科协助办理。
机构预测 2008年楼市：量升价稳 合富辉煌日前发布了《2008年广州房地产住宅市场发展预测报告》。报告中显示：今年广州楼市将呈现“量升价稳”的供应格局，其中一手商品住宅供应将达到700万平方米，均价8500元/平方米。
商品住宅供应呈增长趋势 据不完全估计：2008年广州市中心六区新增供应约4万套、420万平方米，比2007年有一定幅度的增加。全市十区新增供应约6.5万套，约700万平方米；对比2007年呈增加趋势；2008年新增商品住宅供应大幅增加的区域主要有：白云区、原荔湾区、萝岗区；供应量萎缩的区域有：越秀区、黄埔区及花都区；其他区域：天河区、海珠区、番禺区及南沙区的供应变化不大。
商品住宅新增供应热点板块。天河区的珠江新城、北天河板块；白云区的金沙洲-城西板块、机场路板块、白云大道板块；荔湾区的原荔湾板块；番禺区的市桥板块；海珠区的海珠中心板块。
“90/70”产品供应面积占总量50%。随着“90/70”政策的逐步落实，“90/70”产品供应进一步增多，预计2008年全市“90/70”产品向市场供应面积占比将上升至50%。这样，产品同质化趋势明显。
预计有7000套以上限价房上市。限价房的上市对稳定楼价，满足夹心阶层购房需求起到积极的作用。
大批发展商上市融资 在中国货币政策从紧的大背景下，上市融资已成为房地产企业实现长远发展战略的关键一步。大批粤系房企如：方圆地产、龙光地产、恒大地产、时代地产、珠江地产、珠光集团、昌盛集团、光大地产、宏宇集团、鹏润地产等在2008年将到香港轮候上市。
全年房价在8500元/平方米左右 从趋势线看，2007年末楼价全年和半年的均线分别约为每平方米8500元和9500元，预计2008年楼价可能跌穿2007年底的半年价，但在全年均价附近将有支撑。另外，2008年将有较大量的限价房上市，一定程度上拉低全市均价水平。由于市场预期变得更为理性，预计全年价格以8500元/平方米为中轴，呈窄幅波动。
圈里圈外 三四年后再买 “建议消费者三四年后再买房，是一种对购房者焦虑心态的善意劝解。这个建议不针对具体城市，也不针对具体人。三四年后房子的性价比，相信会有较大的提高。”
想买就买 “你想买就买吧，我不会号召某一个阶层去干什么事情，因为市场经济不是这样一个做法，消费者一定比我们都要聪明得多。”
取消限价房 广州的限价房让人重新看到平均主义、计划经济时代的影子，给社会带来了新的不公平，影响社会和谐，应该取消。
楼市超重 “我看广州房地产业十几年了，今年广州楼价涨得太多了。”
“价量之间的关系所折射出的是市场的承受力，广州楼市的压力已经超过承受力。虽然房子不是每个人都买得起的商品，但是当面粉贵过面包的时候就会出现危险。”
官员不该对房价表态 政府官员有关“广州房价还有上升空间”和“广州市中心房价不会降”这种言论的动机，是希望能为市场保温和救市，但我并不认同他们的这种直接表态做法。我认为官员根本就不应当对房价升降作过于明确的预测和表态，无论是升还是降；官员作为市场的管理者是不适宜用行政的话语权来直接干预和影响市场的。而且，无论这些表态和预测是否与现实相符，几乎都会对官员们带来不利的名声。